​2021年影响银行业和房地产的一个通知

阅读:166 来源:房星网 分享 2021.01.18 10:42
摘要

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

第一部分:政策原文

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第二部分:关键词句

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解析:a.在本次发文中数次提及占比上限及档位设置,充分表明在以银监会为首的出借方对个人及开发商在地产行业的资金杠杆限制;b.以贷款占比超出两为计算方式的过渡期两年,调整期四年的设限,充分表明对房地产行业的保护态度;c.定期监测评估执行情况中并未量化,也表明政策存在监测周期弹性;d.自银保监至村镇银行的执行表明此政策的态度为全国执行性。

 

第三部分:分档——各类银行业金融机构占比分档,越到地方限制性越大,旨在集中调控,力度大,调控紧。


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分档计算公式:

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解析:继三道红线后逐步落实的去杠杆行动,旨在最大化降低银保监在房地产行业买卖端的债务杠杆率。

 

第四部分:重温三道红线:“三道红线”,有息贷款增速限制——踩3线小于等于0%,踩2线小于等于5%,踩1线小于等于10%,0线小于等于15%。

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解析:a.行业负债层面影响:增速下降,但幅度有限。“三道红线”通过限制单个房企有息负债规模,限制行业有息负债规模。中性假设下行业有息负债增速仍能保持 5%左右的增速,边际向下拉动并不大。因行业有息负债增速已经在下行通道之中,2019 年 10%,2020Q3 为 5.2%。b.对拿地影响——溢价率大概率下行,拿地金额增速可能下降 。融资和拿地直接相关,不仅影响溢价率,也影响拿地金额。C.对销售的影响:销售金额韧性仍能保持。有息负债增速通过影响拿地,进而影响未来销售。但是在拿地到销售中间,还受到拿地利润率、房价涨幅、去化率水平的影响。虽然拿地力度下降,但利润率提升和房价上涨,行业销售金额仍能保持 5%左右增速。d.对开发投资的影响:韧性仍能保持 &规模格局更加稳定,弯道超车难度增加。过往房企实现弯道超车,主要还是杠杆驱动。e.各融资渠道也在持续收紧——开发贷、信托、和地产债等。


第五部分:小结——房地产去金融化,减低过多资本市场/货币市场资产投入房地产。

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小结:a.供求两端对称控制有望推动房价与地价涨幅稳中趋缓;b.行业层面,中短期并购重组可能涌现,房地产行业或迎来新一轮洗牌,但未来房企依靠加杠杆实现弯道超车的难度加大,行业格局固化;c.宏观层面,由于房地产相关融资与 GDP 占比体量较大,信用收缩与经济阵痛在转型期间或难以避免,但有助于金融资源合理配置、降低实体经营成本;d.政府层面,土地财政压力可能约束支出空间;e.市场层面,高收益资产将更为稀缺,保险和银行理财等需要调整资产配置方向。

 


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