吃惊!二环外地价超一环,这个片区怕是要火

阅读:788 来源:房星网 分享 2020.03.19 16:57
摘要

位于二环边的万达双塔周边土地单价,凭什么比一环内潘家湾片区的高?未来房价是否会升高?

去年8月14日,万达商圈266亩土地以43.35亿元成交,土地单价1632万元/亩。相比8月1日,碧桂园潘家湾的拿地单价1382万元/亩,贵了太多。有人要问:位于二环边的万达双塔周边土地单价,凭什么比一环内潘家湾片区的高?未来房价是否会升高?



万达双塔片区在哪里?



2019年以前,昆明还没有“双塔片区”这样的概念。其实他更早之前叫做“金产区”,这一概念,大多数在昆明待了一定年限的人,应该都听过。


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2011年,云南省及昆明市政府在海埂路片区1号地块正式启动了中国昆明泛亚金融产业中心园区(简称“金产区”),由此拉开了金产区的建设。


由于自贸区即将成立,金融中心将移向自贸区。2019年5月,西山区政府发布《西山区双塔片区(原金融产业园区)控制性详细规划调整及城市设计》批前公示。将“金产区”更名为“双塔片区”。


调整之后的万达商圈,定位从产业园区变成以综合服务、活力居住、绿色游憩为核心功能的城市综合活力发展片区。


从产业园区到居住综合区,这样的身份转变,未来,万达这个片区一定是最好的居住区,甚至没有之一。



高地价,凭什么?



1.区位优势明显




交通便利:

位于市中心和南市区的中心点,链接主城区、巫家坝、会展片区、草海片区。虽然,片区内没有地铁是个遗憾,但规划中的7号线将从旁边经过,市内公路方面,周边有二环、希望路、日新路等主干道;对外交通方面,距离昆明火车站1.5公里。总的来说,属于城市的核心枢纽位置,交通优势突出。


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商圈环伺:

昆明地标建筑双塔,已经有几百家企业入驻,涵盖各行各业,为流入片区的人群提供了全面的商业支撑,成就了万达双塔商圈。


更特殊的是,围绕着双塔商圈,周边密集环绕着云纺商圈、大悦城商圈、润城第二大道商圈、南亚商圈、爱琴海商圈,这样密集的商业环境,昆明独一无二。




名校围绕:

虽然,目前,片区内的学校并不算多,但周边1.5公里内,有前卫幼儿园、海贝中英文小学、师大附属润城学校、北大附中云南实验学校、西山区实验学校等学校,对于家长来说,即便周边现有配套不怎么样,但与对口好学校相比,啥都不是事。



就医方便:

周边3公里内,有三甲医院昆明市儿童医院和云南省第一人民医院,以及云南省中医院(滇池院区)、昆明口腔医院等医院,满足家人不同的看病需求。



交通便利、商圈环伺、学校众多、就医方便,这些因素都是支撑这一片区发展的重要因素。在“南延北拓”的城市发展战略影响下,未来的发展进度也会加快,区域价值也会越来越高。


2.规划全面


未来,将形成“一核、一带、两轴、三廊、四区”的规划结构。(一核:综合服务、商贸聚集发展中心核;两轴:日新路综合服务发展轴、希望路宜居生活轴;三廊:绿荫大道、日新路、前旺路三条联通盘龙江的景观廊道;四区:以万达及周边商务、商贸功能聚集的综合商贸聚集区、商住混合发展区及两个配套服务区。)


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按照新的规划要求,片区要以万达双塔为地标性建筑,周边新建建筑合理高度不得超过200米,一般高层居住建筑控制在80米以下,地块容积率在0.4-6之间,提升了居住的舒适度。其中最引人瞩目的是:原来接近6成的商业开发用地,锐减到只有4成,而住宅用地则从4成多增加到6成。


教育方面,将规划小学189班、初中99班、高中60班。将建成1所完中、2所九年一贯制学校、6所小学、9所幼儿园,涵盖幼儿园到高中的全年龄段教育配套。


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整个片区还规划有社区服务中心、青少年活动中心、文化馆、老年服务站点、菜市场、公交站、医院等全套的社区生活服务配套


3.房企扎堆,后续开发潜力大


目前。片区内,有蓝光、金地、雅居乐、上海复地(首次入昆)、绿地、等房企,周边还有润城、碧桂园等房企,未来,大有连片开发的趋势


片区总规划面积约3600亩左右,除去已出让的266亩土地,片区内尚有大量未开发地块,越来越多的房企也会争相入驻,在政策利好、区位利好、规划利好的共同影响下,将成为主城区最好的居住区。



房价是否会突破新高?



一定会。


1.从已拍地块来看:


(1)昆明雅府


昆明雅府,是雅居乐在该片区拿地的项目推广名,这是雅居乐在昆明的第三个项目。位于万达广场东侧望江路附近,紧邻南博路。


面积约96亩,含30亩商业用地及66亩住宅用地,土地单价约1631.9万元/亩,楼面价约4079-7649元/㎡容积率在3.2-6之间,建筑密度19.5%,由绿地香港与雅居乐共同开发,规划有11栋22-23层的住宅及国内连锁幼儿园、生鲜超市等公共设施。


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(2)复地云极


复地云极,是上海复地首次入昆的拿地项目。位于日新路与以往路交汇处。


面积合计169.54亩 ,含129.94亩商住用地及39.6亩商务金融用地,楼面价约4896-6120元/㎡。项目分三期开发,项目后期将引入一家国际医疗机构,项目定位为大健康蜂巢综合体,一期项目产品为全南北向通透板楼,基本可以确定为改善型产品。


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按照雅居乐和上海复地的拿地价来看,这样的楼面价,加之开发商投入的运营、税费等各项开支成本,未来的住宅,房价很有可能达到2万元/㎡甚至以上。


2.从周边楼盘价格来看:


周边新盘均价

名称

均价

装修情况

金地星月(尾盘在售)

18000元/㎡

精装修

碧桂园隆盛府

21000元/㎡

精装修

新希望观澜汇 (尾盘在售)

14000元/㎡

毛坯

润城第四大道(公寓)

11000元/㎡

13000元/㎡

毛坯

精装修



周边二手房均价

名称

均价

装修情况

润城四区

      19709元/㎡
     精装修

锦苑花园

18303元/㎡

精装修

金地悦天下(一期、三期)

17815元/㎡

精装修

盛高大城二期

17099元/㎡

精装修

佳湖花园

18289元/㎡

精装修


物以稀为贵,目前,片区内及周边几乎没有新盘可售,就连二手房源也不算多,加之区位、配套等因素,离双塔距离更近的昆明雅府、复地云极的价格会更高。


总体而言,在城市“南延北拓”的战略、巫家坝片区未来的辐射能力的共同影响下,本次万达双塔片区的重新规划,很可能带动这一片区的蓬勃发展,加之西山区的房价在昆明主城五区,一直处于领跑地位,以后,该片区甚至西山区的房价或将推向新高。






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